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Immobilier.
Détenir l'immobilier en direct se structure : SCI à l'IR ou à l'IS, LMNP, murs professionnels. Nos analyses pour arbitrer le bon régime selon que vous voulez percevoir, capitaliser ou transmettre.
L'immobilier patrimonial ne se résume pas à l'achat d'un bien : c'est d'abord un choix de structure de détention, qui décide de votre fiscalité pendant toute la durée de vie de l'actif.
SCI à l'IR ou à l'IS, location meublée, murs de l'entreprise : chaque enveloppe a sa logique de revenus, d'amortissement, de plus-value et de transmission. La réforme du LMNP de 2025 et la hausse des prélèvements sociaux modifient certains arbitrages. Mieux vaut choisir la structure avant d'acheter.
Cette sous-rubrique fait partie de la rubrique Les structures. Pour une vue d'ensemble, commencez par notre guide Créer une holding patrimoniale.
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Questions fréquentes
L'immobilier patrimonial, en clair.
SCI à l'IR ou à l'IS : comment choisir ?
C'est l'arbitrage central. La SCI à l'IR est transparente : chaque associé déclare sa part de revenus fonciers au barème de l'impôt, plus les prélèvements sociaux, sans amortir le bien ; à la revente, c'est le régime des plus-values des particuliers, avec abattements pour durée de détention. La SCI à l'IS permet d'amortir le bien et d'effacer le résultat imposable pendant des années, mais la plus-value de revente est calculée sur la valeur nette comptable (amortissements réintégrés) et taxée sans abattement. L'IR convient pour percevoir et transmettre, l'IS pour capitaliser et réinvestir. Notre guide SCI à l'IS ou à l'IR détaille les cas chiffrés.
LMNP : qu'est-ce que la réforme 2025 a changé ?
Le point principal : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. L'angle mort historique, amortir pendant la détention sans le payer à la sortie, est donc fermé pour la plupart des biens, sauf certaines résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD). Le régime reste attractif : micro-BIC à 50 % d'abattement en location longue durée, ou régime réel avec amortissement. À noter aussi : prélèvements sociaux portés à 18,6 % depuis 2026, et abattement micro-BIC ramené à 30 % pour les meublés de tourisme non classés.
Faut-il loger les murs de son entreprise dans une SCI ?
Souvent, oui. Détenir les murs professionnels dans une SCI distincte de la société d'exploitation sépare l'immobilier du risque de l'entreprise, permet à la société de déduire des loyers, et prépare la retraite et la transmission via les parts. Le montage le plus fréquent est une SCI à l'IR qui encaisse des loyers (revenus fonciers). Deux points de vigilance : ces loyers sont imposés au barème plus prélèvements sociaux, et la valeur de l'immobilier entre dans votre assiette d'IFI.
SCI ou détention en direct ?
La SCI n'a d'intérêt qu'à plusieurs ou dans une logique de transmission. Elle facilite la détention partagée, la donation progressive des parts (avec abattements renouvelables), le démembrement et la gouvernance via les statuts. Pour un bien unique détenu seul, sans projet de transmission, elle ajoute des contraintes (comptabilité, formalités) sans bénéfice réel. La SCI est un outil d'organisation, pas un avantage fiscal en soi.
L'immobilier détenu en SCI entre-t-il dans l'IFI ?
Oui. Les parts de SCI sont imposables à l'impôt sur la fortune immobilière à hauteur de la fraction représentative d'immobilier, que la SCI soit à l'IR ou à l'IS. Certaines dettes de la société sont déductibles, mais des règles anti-abus encadrent notamment les comptes courants d'associés. Passer par une SCI ne fait pas sortir le bien de l'IFI.
Sources : CGI (art. 8 et 206 pour la SCI à l'IR ou à l'IS, 50-0 et 39 C pour le micro-BIC et l'amortissement en LMNP, 150 U et suivants pour les plus-values immobilières, 965 et suivants pour l'IFI), loi de finances 2025 (réintégration des amortissements) et LFSS 2026 (prélèvements sociaux à 18,6 %). Contenu pédagogique général, sans valeur de conseil personnalisé.
Conseil patrimonial
Le bon régime immobilier dépend de votre objectif : percevoir, capitaliser ou transmettre. Il se calcule avant l'achat.
Audit gratuit avec un associé de notre cabinet partenaire Pure Finances Conseils : arbitrage SCI à l'IR ou à l'IS, opportunité du LMNP au réel, détention des murs et impact IFI, étudiés selon votre situation.